河南商報記者 侯建勛/攝

      河南商報記者 鄧飛

      樓市低迷、電商沖擊，受外部環(huán)境的影響，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介運作模式面臨危機，企業(yè)求變。

      有業(yè)內(nèi)人士將2014年稱為“房產(chǎn)中介行業(yè)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊的元年”，在這種沖擊下，朝哪兒變？怎么變？何時變？

      在行業(yè)大佬“染指”鄭州市場之前，一個趨勢即將出現(xiàn)：區(qū)域競爭更激烈，房產(chǎn)中介“并購”頻繁。

      講述

      自營小店生意不好

      想關門

      2014年，鄭州市區(qū)二手住宅累計成交40458套，但通過鄭州房產(chǎn)中介自營店老板黃鵬成交的只有8套。

      而且，這8套的平均成交價僅為60萬元。如果按不足2%的傭金標準來核算收益，除去房租和人工成本，他幾乎不掙錢。

      黃鵬從業(yè)將近6年，春節(jié)前，他說，干不下去了，有時候倆月才接一單活兒，3個員工沒有底薪，幾乎零收入。

      樓市低迷，消費者觀望情緒太濃，而且開店“散戶”又多，和黃鵬一樣開店單干的朋友，都選擇在那些本地房產(chǎn)中介競爭較弱的區(qū)域，或者合伙在“學區(qū)房”區(qū)域開店。

      資深經(jīng)紀人小段說，如果是和朋友合作開店的話，“學區(qū)房”這塊蛋糕也不好啃。

      河南商報記者走訪過的房產(chǎn)經(jīng)紀人均有同感：過去三四個人開個店，弄幾張桌椅和幾臺電腦，開門就能進賬的時代，已經(jīng)一去不復返了。

      “客戶越來越傾向于投奔有品牌知名度的房產(chǎn)中介，或者在網(wǎng)上找房、賣房，然后回到線下交易，這把客戶引流到規(guī)模大的門店?！毙《握f，單干干不下去了，要么轉行，要么繼續(xù)當員工，要么“傍大款”，接受實力較強房產(chǎn)中介的“收編”。

      趨勢

      房產(chǎn)中介行業(yè)將出現(xiàn)頻繁“并購”現(xiàn)象

      與小門店的舉步維艱相比，鄭州一些具有一定實力的房產(chǎn)中介卻較為樂觀。

      21世紀不動產(chǎn)鄭州區(qū)域總經(jīng)理王川在接受河南商報記者采訪時說，2014年樓市不景氣，又是互聯(lián)網(wǎng)沖擊傳統(tǒng)房產(chǎn)中介的元年，鄭州市場總份額沒有2013年大，但是，他們公司單店業(yè)績卻提高了15%~20%，今年，還要對直營店數(shù)量進行翻倍擴張。

      做了3年的房產(chǎn)中介店長郭儀說，其所在公司也打算在今年擴大規(guī)模，而且這場沒有硝煙的“陣地戰(zhàn)”已經(jīng)開始了。

      根據(jù)郭儀所提到的熱點區(qū)域，河南商報記者走訪時注意到，同一片社區(qū)周圍，一年內(nèi)，兩家房產(chǎn)中介公司展開了“肉搏”，小區(qū)內(nèi)外均布控了兩三家店，而且今年還要擴圍。

      郭儀說，類似于“夫妻店”的小房產(chǎn)中介，如果拼房源、拼服務、拼效率再不行的話，只能被吞并。

      鄭州創(chuàng)實不動產(chǎn)總經(jīng)理周延翟認為，“并購”將成為趨勢，而且今年鄭州會大面積出現(xiàn)這樣的情況，“強者越強，弱者越弱”。另外，鄭州未來也一定會向規(guī)?；拇蠊景l(fā)展方向走，且出現(xiàn)個別市場份額占比較高的企業(yè)。

      據(jù)河南商報記者觀察，目前，鄭州房產(chǎn)中介市場已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的區(qū)域化特點，不到20家中介公司占據(jù)了整個鄭州的市場份額，最強的公司占比約為10%。正如一位業(yè)內(nèi)人士猜測的，說不定哪天，“戰(zhàn)國時代”結束了，盤踞一線城市的行業(yè)大佬就突襲鄭州，聯(lián)合本地實力較強企業(yè)，直接翻牌。

      探討

      “零傭金”能否敲開線上線下融合大門

      春節(jié)過后，一線城市出現(xiàn)58同城合并安居客，鏈家地產(chǎn)聯(lián)手上海德祐地產(chǎn)的消息。

      在行業(yè)人士看來，這兩個動作延續(xù)了去年網(wǎng)上平臺拓展線下業(yè)務的動作，是電商對傳統(tǒng)房產(chǎn)中介運營模式的一次沖擊。

      包括鄭州美華房產(chǎn)總經(jīng)理喬小勇在內(nèi)的多位房產(chǎn)中介老總認為，對行業(yè)高層人士產(chǎn)生沖擊的更多地來自心理。傳統(tǒng)房產(chǎn)中介求變，但朝哪兒變？怎么變？何時變？2014年，宣稱“不收中介費、不摻和買賣過程”的真二網(wǎng)進入公眾視野。其創(chuàng)建的電商平臺，可滿足買賣雙方自由交易，有房產(chǎn)經(jīng)紀人免費陪同答疑解惑，且定期免費組織二手房“看房團”。

      像真二網(wǎng)這樣的企業(yè)，能否對傳統(tǒng)房產(chǎn)中介形成沖擊？其探索能否對本地傳統(tǒng)房產(chǎn)中介有所啟發(fā)？業(yè)內(nèi)人士有以下看法：

      第一，互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)中介的影響是改變原有的交易方式，原來是門店為客戶搭建“橋梁”，現(xiàn)在可能要在互聯(lián)網(wǎng)或移動終端進行了。但整個操作，其實質(zhì)性的東西是“專業(yè)、安全、快捷”，這不會改變。傳統(tǒng)房產(chǎn)中介具有和銀行協(xié)商的能力，如加快放款速度，縮短審批時間。所以，線下門店這“最后100米”還是會持久存在的，畢竟房產(chǎn)是大宗資產(chǎn)，具有產(chǎn)品特殊性。

      第二，鄭州可以考慮幾家大的房產(chǎn)中介公司聯(lián)合開發(fā)線上平臺，共同設立規(guī)則，對各自資源進行整合，打造本地化的電商平臺，以更好地服務客戶，對抗外來企業(yè)的競爭。但是，這成本太大，過程漫長，群龍無首。

      第三，未來鄭州二手房中介市場會出現(xiàn)三種模式并存的局面，一是專做線上，二是專做線下，三是線上線下融合。不管采用哪種方式，最終目的都是要提高房源轉化率。

      延伸

      “合作開店”模式

      VS獨立經(jīng)紀人模式

      在鄭州，一個普通的房產(chǎn)經(jīng)紀人月收入有多少？一般來說，傭金收入的分配是這樣的，以直營連鎖店為例，經(jīng)紀人（40%） 店長和區(qū)域經(jīng)理（各10%） 房租（10%~15%） 網(wǎng)絡運營成本（10%） 公司總部盈利和其他成本（不到20%）。

      河南商報在多區(qū)域采訪得知，經(jīng)紀人每月平均收入是3000元，最少的是零收入，高的能拿七八千元，大約占整個經(jīng)紀人隊伍的20%。其中，極少數(shù)人在好的月份能拿到1萬多元。

      采訪中，多名房產(chǎn)經(jīng)紀人說，他們的工作是很辛苦的，可能一個月培養(yǎng)了20多個客戶，最后就成交一個。春節(jié)過后，經(jīng)紀人跳槽頻繁，優(yōu)秀的經(jīng)紀人是被爭搶的“香餑餑”。

      周延翟說，僅僅靠薪酬提點已經(jīng)不行了，還要替他們考慮出路，合作開店，讓他們參與運營。只要發(fā)自內(nèi)心地對員工的成長負責，流失率就會降低。而獨立經(jīng)紀人模式只是以高新為誘餌，如果長期不盈利的話，也不具備可持續(xù)性。

      以后中介門店

      也可以是便民服務點

      對于移動互聯(lián)時代給傳統(tǒng)房產(chǎn)中介帶來的沖擊，王川有他的理解：免費、用戶、跨界。

      如何讓客戶在遇到問題第一時間想起一家房產(chǎn)中介？王川說，面對行業(yè)的革新，應該用新思維考慮。

      比如，房產(chǎn)中介門店不再單單是一個買賣二手房的場所，它也可以成為社區(qū)的便民服務點，可以給電動車充電，可以免費提供茶水、雨傘，可以免費打印，可以收、發(fā)、送快遞，甚至可以免費為客戶采購東西，逢節(jié)假日給客戶送一些禮物。這就是服務的延展。

      王川說，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介應該從業(yè)務導向和管理導向向服務導向轉變，服務好客戶，就抓住了未來。

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