河南商報(bào)記者 侯建勛/攝

      河南商報(bào)記者 鄧飛

      樓市低迷、電商沖擊，受外部環(huán)境的影響，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介運(yùn)作模式面臨危機(jī)，企業(yè)求變。

      有業(yè)內(nèi)人士將2014年稱為“房產(chǎn)中介行業(yè)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊的元年”，在這種沖擊下，朝哪兒變？怎么變？何時(shí)變？

      在行業(yè)大佬“染指”鄭州市場(chǎng)之前，一個(gè)趨勢(shì)即將出現(xiàn)：區(qū)域競爭更激烈，房產(chǎn)中介“并購”頻繁。

      講述

      自營小店生意不好

      想關(guān)門

      2014年，鄭州市區(qū)二手住宅累計(jì)成交40458套，但通過鄭州房產(chǎn)中介自營店老板黃鵬成交的只有8套。

      而且，這8套的平均成交價(jià)僅為60萬元。如果按不足2%的傭金標(biāo)準(zhǔn)來核算收益，除去房租和人工成本，他幾乎不掙錢。

      黃鵬從業(yè)將近6年，春節(jié)前，他說，干不下去了，有時(shí)候倆月才接一單活兒，3個(gè)員工沒有底薪，幾乎零收入。

      樓市低迷，消費(fèi)者觀望情緒太濃，而且開店“散戶”又多，和黃鵬一樣開店單干的朋友，都選擇在那些本地房產(chǎn)中介競爭較弱的區(qū)域，或者合伙在“學(xué)區(qū)房”區(qū)域開店。

      資深經(jīng)紀(jì)人小段說，如果是和朋友合作開店的話，“學(xué)區(qū)房”這塊蛋糕也不好啃。

      河南商報(bào)記者走訪過的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均有同感：過去三四個(gè)人開個(gè)店，弄幾張桌椅和幾臺(tái)電腦，開門就能進(jìn)賬的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。

      “客戶越來越傾向于投奔有品牌知名度的房產(chǎn)中介，或者在網(wǎng)上找房、賣房，然后回到線下交易，這把客戶引流到規(guī)模大的門店?！毙《握f，單干干不下去了，要么轉(zhuǎn)行，要么繼續(xù)當(dāng)員工，要么“傍大款”，接受實(shí)力較強(qiáng)房產(chǎn)中介的“收編”。

      趨勢(shì)

      房產(chǎn)中介行業(yè)將出現(xiàn)頻繁“并購”現(xiàn)象

      與小門店的舉步維艱相比，鄭州一些具有一定實(shí)力的房產(chǎn)中介卻較為樂觀。

      21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域總經(jīng)理王川在接受河南商報(bào)記者采訪時(shí)說，2014年樓市不景氣，又是互聯(lián)網(wǎng)沖擊傳統(tǒng)房產(chǎn)中介的元年，鄭州市場(chǎng)總份額沒有2013年大，但是，他們公司單店業(yè)績卻提高了15%~20%，今年，還要對(duì)直營店數(shù)量進(jìn)行翻倍擴(kuò)張。

      做了3年的房產(chǎn)中介店長郭儀說，其所在公司也打算在今年擴(kuò)大規(guī)模，而且這場(chǎng)沒有硝煙的“陣地戰(zhàn)”已經(jīng)開始了。

      根據(jù)郭儀所提到的熱點(diǎn)區(qū)域，河南商報(bào)記者走訪時(shí)注意到，同一片社區(qū)周圍，一年內(nèi)，兩家房產(chǎn)中介公司展開了“肉搏”，小區(qū)內(nèi)外均布控了兩三家店，而且今年還要擴(kuò)圍。

      郭儀說，類似于“夫妻店”的小房產(chǎn)中介，如果拼房源、拼服務(wù)、拼效率再不行的話，只能被吞并。

      鄭州創(chuàng)實(shí)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理周延翟認(rèn)為，“并購”將成為趨勢(shì)，而且今年鄭州會(huì)大面積出現(xiàn)這樣的情況，“強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱”。另外，鄭州未來也一定會(huì)向規(guī)?；拇蠊景l(fā)展方向走，且出現(xiàn)個(gè)別市場(chǎng)份額占比較高的企業(yè)。

      據(jù)河南商報(bào)記者觀察，目前，鄭州房產(chǎn)中介市場(chǎng)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的區(qū)域化特點(diǎn)，不到20家中介公司占據(jù)了整個(gè)鄭州的市場(chǎng)份額，最強(qiáng)的公司占比約為10%。正如一位業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)的，說不定哪天，“戰(zhàn)國時(shí)代”結(jié)束了，盤踞一線城市的行業(yè)大佬就突襲鄭州，聯(lián)合本地實(shí)力較強(qiáng)企業(yè)，直接翻牌。

      探討

      “零傭金”能否敲開線上線下融合大門

      春節(jié)過后，一線城市出現(xiàn)58同城合并安居客，鏈家地產(chǎn)聯(lián)手上海德祐地產(chǎn)的消息。

      在行業(yè)人士看來，這兩個(gè)動(dòng)作延續(xù)了去年網(wǎng)上平臺(tái)拓展線下業(yè)務(wù)的動(dòng)作，是電商對(duì)傳統(tǒng)房產(chǎn)中介運(yùn)營模式的一次沖擊。

      包括鄭州美華房產(chǎn)總經(jīng)理喬小勇在內(nèi)的多位房產(chǎn)中介老總認(rèn)為，對(duì)行業(yè)高層人士產(chǎn)生沖擊的更多地來自心理。傳統(tǒng)房產(chǎn)中介求變，但朝哪兒變？怎么變？何時(shí)變？2014年，宣稱“不收中介費(fèi)、不摻和買賣過程”的真二網(wǎng)進(jìn)入公眾視野。其創(chuàng)建的電商平臺(tái)，可滿足買賣雙方自由交易，有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)陪同答疑解惑，且定期免費(fèi)組織二手房“看房團(tuán)”。

      像真二網(wǎng)這樣的企業(yè)，能否對(duì)傳統(tǒng)房產(chǎn)中介形成沖擊？其探索能否對(duì)本地傳統(tǒng)房產(chǎn)中介有所啟發(fā)？業(yè)內(nèi)人士有以下看法：

      第一，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)中介的影響是改變?cè)械慕灰追绞?，原來是門店為客戶搭建“橋梁”，現(xiàn)在可能要在互聯(lián)網(wǎng)或移動(dòng)終端進(jìn)行了。但整個(gè)操作，其實(shí)質(zhì)性的東西是“專業(yè)、安全、快捷”，這不會(huì)改變。傳統(tǒng)房產(chǎn)中介具有和銀行協(xié)商的能力，如加快放款速度，縮短審批時(shí)間。所以，線下門店這“最后100米”還是會(huì)持久存在的，畢竟房產(chǎn)是大宗資產(chǎn)，具有產(chǎn)品特殊性。

      第二，鄭州可以考慮幾家大的房產(chǎn)中介公司聯(lián)合開發(fā)線上平臺(tái)，共同設(shè)立規(guī)則，對(duì)各自資源進(jìn)行整合，打造本地化的電商平臺(tái)，以更好地服務(wù)客戶，對(duì)抗外來企業(yè)的競爭。但是，這成本太大，過程漫長，群龍無首。

      第三，未來鄭州二手房中介市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)三種模式并存的局面，一是專做線上，二是專做線下，三是線上線下融合。不管采用哪種方式，最終目的都是要提高房源轉(zhuǎn)化率。

      延伸

      “合作開店”模式

      VS獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式

      在鄭州，一個(gè)普通的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人月收入有多少？一般來說，傭金收入的分配是這樣的，以直營連鎖店為例，經(jīng)紀(jì)人（40%） 店長和區(qū)域經(jīng)理（各10%） 房租（10%~15%） 網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營成本（10%） 公司總部盈利和其他成本（不到20%）。

      河南商報(bào)在多區(qū)域采訪得知，經(jīng)紀(jì)人每月平均收入是3000元，最少的是零收入，高的能拿七八千元，大約占整個(gè)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的20%。其中，極少數(shù)人在好的月份能拿到1萬多元。

      采訪中，多名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說，他們的工作是很辛苦的，可能一個(gè)月培養(yǎng)了20多個(gè)客戶，最后就成交一個(gè)。春節(jié)過后，經(jīng)紀(jì)人跳槽頻繁，優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人是被爭搶的“香餑餑”。

      周延翟說，僅僅靠薪酬提點(diǎn)已經(jīng)不行了，還要替他們考慮出路，合作開店，讓他們參與運(yùn)營。只要發(fā)自內(nèi)心地對(duì)員工的成長負(fù)責(zé)，流失率就會(huì)降低。而獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式只是以高新為誘餌，如果長期不盈利的話，也不具備可持續(xù)性。

      以后中介門店

      也可以是便民服務(wù)點(diǎn)

      對(duì)于移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代給傳統(tǒng)房產(chǎn)中介帶來的沖擊，王川有他的理解：免費(fèi)、用戶、跨界。

      如何讓客戶在遇到問題第一時(shí)間想起一家房產(chǎn)中介？王川說，面對(duì)行業(yè)的革新，應(yīng)該用新思維考慮。

      比如，房產(chǎn)中介門店不再單單是一個(gè)買賣二手房的場(chǎng)所，它也可以成為社區(qū)的便民服務(wù)點(diǎn)，可以給電動(dòng)車充電，可以免費(fèi)提供茶水、雨傘，可以免費(fèi)打印，可以收、發(fā)、送快遞，甚至可以免費(fèi)為客戶采購東西，逢節(jié)假日給客戶送一些禮物。這就是服務(wù)的延展。

      王川說，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介應(yīng)該從業(yè)務(wù)導(dǎo)向和管理導(dǎo)向向服務(wù)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，服務(wù)好客戶，就抓住了未來。

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