“穩(wěn)定”并不等于“強刺激”

      番禺庫存面積高達(dá)350萬平方米，位列全市第一。僅亞運城的待售套數(shù)就達(dá)2500套，壓力山大。 闊別六年重提“支持改善性住房需求” 如何理解“兩會”傳遞出的暖意？

      穩(wěn)定

      在今年“兩會”的政府工作報告中，國務(wù)院總理李克強明確提出“2015年要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定住房消費，堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求?！睍r隔6年，決策層對樓市的態(tài)度從“調(diào)控”再度轉(zhuǎn)為“支持”，業(yè)界普遍認(rèn)為，這無疑是此次“兩會”給樓市帶來的最大利好。

      與往年明顯不同的是，今年的政府工作報告中不再提“抑制投機投資性需求”，并將“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”調(diào)整為“支持居民自住和改善性住房需求”，這將是2015年住房政策的一個重要導(dǎo)向。

      全國政協(xié)委員、泰禾集團董事長黃其森對此的解讀是：穩(wěn)定住房消費，就是“穩(wěn)住，平穩(wěn)，穩(wěn)妥，穩(wěn)當(dāng)”，不大起大落，應(yīng)是其本意。

      變化1：二套房貸或松綁

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，本次政府工作報告對于房地產(chǎn)的表述用“支持促進(jìn)”代替了“調(diào)控抑制”，再提穩(wěn)定住房需求，地方或在穩(wěn)增長壓力下進(jìn)行刺激，樓市也將進(jìn)一步回暖。當(dāng)前經(jīng)濟增長放緩壓力不減，房地產(chǎn)業(yè)也將繼續(xù)為經(jīng)濟平穩(wěn)增長作出重要貢獻(xiàn)。溫和的政策環(huán)境對樓市而言是積極利好的。

      其中，特別需要引起關(guān)注的是“支持改善性需求”的提法，在2009年之后都沒有出現(xiàn)過，政策口徑重回2009年，這預(yù)示著二套房貸有放松的可能。預(yù)計今年的政策主要著力點將是各方特別是金融機構(gòu)對穩(wěn)定住房消費需求提供支持。

      易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也認(rèn)為，這樣的表述一方面延續(xù)了去行政化、堅持市場化的格局，另一方面，通過過去一年的實踐，政府認(rèn)識到對改善性需求的支持也是保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要抓手，可以預(yù)見二套房信貸調(diào)整會在短期落實，這將對市場短期有重大推動。

      建設(shè)部原政策研究中心主任陳淮指出，今年在穩(wěn)定住房需求的總體思路下，努力支持自住和改善性需求，這表明市場化的需求重心上移，政策配置的重點是“支持改善性需求”。

       變化2：存量房變公租房

      上周，萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、富力、越秀、奧園、時代地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、陽光100等房企發(fā)布2015年2月銷售業(yè)績，其中，除了越秀、奧園、首創(chuàng)置業(yè)、花樣年、恒盛地產(chǎn)上月銷售額同比出現(xiàn)上升外，其余房企銷售額多出現(xiàn)不同程度的下滑，其中萬科、碧桂園、融創(chuàng)、中渝置地等房企下滑幅度在兩到三成，恒大和富力則下降了一半左右。這當(dāng)中，盡管有春節(jié)因素的影響，但去庫存無疑是房企當(dāng)前的重任。

      政府工作報告提出：“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。”這就預(yù)示著總量調(diào)控開始轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)控，預(yù)計未來住房供應(yīng)在總量保證的情況下，高庫存的存量房源也將通過公租房和安置房的方式得到釋放，此舉不僅解決了高庫存的問題，也令市場上的房源結(jié)構(gòu)更趨于合理。

      有消息稱，近期住建部、財政部等幾個部委都在圍繞搭建保障性住房與存量房之間聯(lián)系平臺來研究辦法，預(yù)計“兩會”后就會有進(jìn)一步的動作。

       變化3：戶籍改革助樓市

      報告還提出：抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù)，取消居住證收費。

      業(yè)界普遍認(rèn)為，隨著戶籍制度改革的推進(jìn)，越來越多的農(nóng)民將進(jìn)城就業(yè)，隨之而來的無疑是對樓市需求的增長，這在一定程度上將推動房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展。據(jù)測算，2015年市場銷售額會迅速回升，但是價格不一定會隨著銷售量的上升而上揚，這是因為巨量庫存依然存在。

      廣州庫存需兩年消化 盼“微刺激”減壓

      某知名投行分析師指出：“之所以提‘穩(wěn)定’，是因為從今年前兩個月數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)的整體表現(xiàn)并不理想?！€(wěn)定’意味著有不穩(wěn)定的因素存在，如何穩(wěn)定，可能還得看‘儲備政策’，不排除會有‘微刺激’?！北M管央行連續(xù)兩次降息，全國“兩會”也傳出穩(wěn)定樓市的利好聲音，但2015年的廣州房市依然是“壓力山大”。

      據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計陽光家緣最新數(shù)據(jù)顯示，截至3月8日，廣州住宅庫存高達(dá)14.87萬套，面積約1970萬平方米。按過去5年的平均年成交約860萬平方米的去化水平匡算，現(xiàn)有庫存量需要兩年多的時間消化。

      傳統(tǒng)的老六區(qū)庫存其實并不大，包括含蘿崗在內(nèi)的黃埔，庫存也不過1.55萬套。越秀、荔灣、海珠三區(qū)，存貨更只有5000套上下，其中越秀區(qū)更是只有3000套存量。不過，近郊的庫存卻不容樂觀。即將掛牌自貿(mào)區(qū)的南沙，庫存近2萬套，位列全市第三，供應(yīng)壓力之大單從數(shù)據(jù)就可顯現(xiàn)。而傳統(tǒng)貨量大區(qū)番禺和花都，貨量也相當(dāng)大。數(shù)據(jù)顯示，番禺庫存面積高達(dá)350萬平方米，位列全市第一。其中，僅亞運城的待售面積就高達(dá)34萬平方米，套數(shù)近2500套，接近整個海珠區(qū)的供應(yīng)量。從全市范圍看，海怡半島、劍橋郡、富春山居、中海譽城、珠江嘉園等大盤均面臨出貨的壓力。（記者 王荔玨）

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