2002年夏天，北京市宋莊鎮(zhèn)辛店村，當熱愛油畫創(chuàng)作的李玉蘭買下原村民馬海濤的老屋，成為在宋莊落戶的1000多名藝術家中的一員時，她滿心歡喜，完全沒想到5年后，這寧靜的畫室會被一場風暴卷走。

　　2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，李玉蘭和馬海濤簽署的買賣房協(xié)議書被判無效，李玉蘭必須在判決生效之日起90天內(nèi)搬遷，將辛店村的北房3間、西廂房6間及院落騰退給馬海濤；馬海濤支付給李玉蘭補償款93808元。

　　馬海濤是在2006年12月將李玉蘭告上法庭，要求她返還2002年購買的房屋，理由是李玉蘭非辛店村村民、無權使用農(nóng)村宅基地。

　　在終審判決前一周，于2007年12月11日召開的國務院常務會議發(fā)出禁令，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。

　　“國務院11號開的會，法院13號就通知我們?nèi)ヮI判決書。”李玉蘭2007年12月22日對本報記者說。她表示，如果賠償金問題沒有得到解決，她是不會騰退居所的，“會就賠償?shù)氖略倨鹪V?！?/P>

　　作為席卷全國的“小產(chǎn)權房”、“宅基地房”爭議中的最新個案，這場爭端在宋莊掀起了波瀾。眼下，這個小鎮(zhèn)屬下的各個村莊里居住著1500余名藝術家。當?shù)毓賳T擔心法院的判決將會引發(fā)一場農(nóng)民們紛紛毀約討還房屋，驅逐藝術家的訴訟浪潮。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)有一批這樣的案子立案，涉及到13戶藝術家，整個宋莊早幾年賣出了房子的那些農(nóng)民，以及在宋莊買了房的將近300戶藝術家，大家都在盯著這個案子?！崩钣裉m的委托代理人王立則說。

　　買房

　　從北京通州區(qū)走高速公路、向東北方驅車約15公里，就到了宋莊。這個只有不到10萬戶籍人口的小鎮(zhèn)，下轄的12個行政村中居住著1500余名藝術家，其中大多是美術家，“畫家村”因此聞名全國。

　　2007年12月22日記者見到李玉蘭時，她已經(jīng)從辛店村的房子里搬出來、借住在朋友的工作室?！班従诱於⒅覀?，提一些不合理的要求，急著把我們趕走?！?8歲的李玉蘭抱著10個月大的孩子說。

　　李玉蘭1993年從老家邯鄲來京時，宋莊還默默無聞。那時京城的藝術家們都聚居在圓明園附近。李玉蘭當時在中央工藝美院進修服裝設計，先后在王府井（愛股,行情,資訊）、東四十二條租房棲身。

　　圓明園的日漸熙攘使藝術家們開始感到困擾。以畫荷花著稱的黃永玉在1993年第一個發(fā)現(xiàn)了宋莊。1994年春，畫家方力均、批評家栗憲庭等率先在宋莊落戶。此后，圓明園畫家村的解散促成了大批藝術家向宋莊的集體大遷徙。

　　“那時宋莊的農(nóng)民都是求人買房，到處托關系找買家?！崩钣裉m也漸漸為之所動。

　　2002年，李玉蘭來到宋莊，相中了辛店村原村民馬海濤在村里宅基地上的一套房屋?！爱敵跏强粗兴吻f這里安靜，早上起來有鳥叫，能聞到草的香氣，和大自然的接近感讓人舒服。”李玉蘭回憶說。

　　2002年7月1日，雙方簽訂買賣協(xié)議書，馬海濤將正房5間、廂房3間房屋及院落以4.5萬元價格賣與李玉蘭。合同落款處加蓋了“北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村民委員會”印章。

　　款房兩訖，交易完成后，李玉蘭將接手的幾處危房拆除，新建了3間西廂房，于2003年開春正式搬入宋莊。

　　寧靜的鄉(xiāng)村畫室伴隨李玉蘭度過4年光陰，完成了大量的油畫創(chuàng)作，直到2006年12月，馬海濤與其母吳淑敏以一紙訴狀將她告上北京市通州區(qū)法院。

　　馬家的起訴書說，李玉蘭不屬于宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民，無權使用辛店村宅基地，故請求確認馬海濤與李玉蘭所簽房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋，馬海濤、吳淑敏同意按房屋現(xiàn)值退還李玉蘭購房價款。

　　此時，李玉蘭剛懷孕8個月，“從孩子沒出生，就到處忙著找律師，打官司。”

　　她在法庭上辯稱，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是合法有效的。并且馬海濤也是居民戶口，也無權使用宅基地，無權要求退還房屋。

　　通州區(qū)法院2007年7月10日的一審判決，認定李玉蘭作為居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，支持馬海濤要求的買賣合同無效的訴訟請求。北京市第二中級人民法院2007年12月17日的二審也維持這一判決。

　　動機

　　畫室爭端始于土地。

　　現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，每一個農(nóng)戶可分到一塊土地，供建房使用，被稱為宅基地。宅基地所有權仍屬集體所有。而農(nóng)民在宅基地上建私房買賣，與備受爭議的“小產(chǎn)權房”交易一樣，涉及土地產(chǎn)權問題。

　　2007年12月11日召開的國務院常務會議指出，嚴禁非法占用(租用)農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。

　　此前，國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。

　　李玉蘭案的二審判決書認定，宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，并非辛店村集體經(jīng)濟組織成員的李玉蘭無權取得或變相取得。

　　在李玉蘭被卷入訴訟之前，57歲的王立則已經(jīng)是宋莊第一個被村民起訴的藝術家。2003年他在宋莊買了宅基地上的農(nóng)民私房，2006年10月，原房主興訟，主張要回房子?！鞍缸蝇F(xiàn)在拖著，一審還沒判，宋莊其余12個案子都在觀望李玉蘭一案的最后結果?！蓖趿t說。

　　這些村民為什么當年“知法犯法”向藝術家們出售了房屋，如今又請求推翻交易，馬海濤的解釋是，自己當年瞞著母親將房子賣了，母親知道后要求拿回宅基地。

　　“村民不可能跟你講真實的想法。”在王立則看來，村民們是瞄準了土地升值、房屋拆遷的巨大利益。3年前就有測量人員在宋莊的鄉(xiāng)村里出現(xiàn)。朝陽輔路延長線要經(jīng)過宋莊，城鐵也要修過來，宋莊的整體規(guī)劃也公布了，“拆遷補償相當可觀?！?/P>

　　同時，隨著幾年來北京房價的飛漲，宋莊一帶三四間房的農(nóng)民私房年租金也由三年前的3000元攀升到15000元以上。據(jù)宋莊小堡村村委會統(tǒng)計，僅房租一項，村民年收入就在750萬元以上。

　　“村民們十幾年前把一套房子賣了，也就是四五萬塊錢，現(xiàn)在光把房子租出去一年也要收入一兩萬塊錢，”王立則說，這些都足以使農(nóng)民們反悔，利用小產(chǎn)權房、宅基地私房的政策風險做文章，推翻原來的買賣合同。

　　“隨著房價攀升，這種案子會越來越多?！蓖ㄖ輩^(qū)法院研究室的張濤說。

　　賠償

　　顯然是考慮到這種“先賣房后興訟”背后的動機，法院在判決合同無效和李玉蘭退房的同時，判令馬海濤支付給李玉蘭補償款93808元。

　　判決書說：“考慮到出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任。”同時認為：“對于買受人利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定?！?/P>

　　李玉蘭一案中訴爭房屋及其他地上物的現(xiàn)值，由原審法院委托北京東華天業(yè)房地產(chǎn)評估有限公司評估，在2007年4月20日的評估價值為93808元。

　　“這只是重置成新價，還不包括區(qū)位補償價。”王立則說。

　　根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》：房屋拆遷補償價＝宅基地區(qū)位補償價?宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。

　　而日前北京市海淀法院山后法庭相繼審結的4起同類案件中，亦根據(jù)此辦法確定涉案房屋的重置成新價和區(qū)位補償價。其中的一宗案件中農(nóng)民需賠償買受人45萬元之多。有關專家評述稱，高額補償旨在打擊“小產(chǎn)權房”和宅基地私房交易。

　　由于對判決給付的補償價位不滿意，王立則表示，李玉蘭希望在元旦過后就賠償問題起訴，要求一個新的賠償金額。

　　憂心忡忡地關注著這宗官司的不僅是宋莊的藝術家們，還有當?shù)毓賳T?！叭绻@類官司在宋莊蔓延下去、又得不到合理補償，宋莊的文化造鎮(zhèn)計劃可能受影響?！币晃凰吻f的官員說。

　　宋莊鎮(zhèn)黨委書記胡介報2004年上任伊始就提出了“文化造鎮(zhèn)”的發(fā)展綱要。這份雄心勃勃的計劃包括建立以“畫家村”為代表的文化藝術聚集區(qū)，建設以“中國宋莊當代藝術空間”為代表的文化旅游、展示、交易基地等。

　　如今，宋莊的藝術家群落已經(jīng)產(chǎn)生了可觀的產(chǎn)業(yè)回報。據(jù)當?shù)毓俜降臄?shù)據(jù)，2006年宋莊鎮(zhèn)文化產(chǎn)業(yè)投資達3.2億元，全年利稅3.5億元，藝術家作品公開拍賣成交額近億元。

　　而現(xiàn)在，文化造鎮(zhèn)計劃面臨著藝術家生存問題的考驗。一位正在宋莊面臨房產(chǎn)訴訟的畫家表示，如果官司沒有處理好，他們最后只能選擇遷出宋莊。

　　“這將是一個可怕的現(xiàn)象。如果處理得不妥當，可能會鼓勵農(nóng)民不講信用?！焙閳笳f。

　　據(jù)胡介報介紹，目前宋莊各村委會正在就此問題的解決方案征詢村民意見?？紤]中的辦法包括：凡是出售房屋的，視為售房人自動放棄宅基地使用權，由集體出面租給藝術家，再由集體經(jīng)營，給村民分紅。這樣能盤活閑置資產(chǎn)，讓農(nóng)民增加收入。

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